Wer eine Immobilie verkauft, fragt sich früher oder später, ob das Finanzamt am Gewinn beteiligt ist. Die Antwort hängt vor allem von zwei Dingen ab: wie lange Sie die Immobilie besitzen und wie Sie sie genutzt haben. Dieser Ratgeber erklärt die Grundzüge der sogenannten Spekulationsfrist und zeigt, wann eine Steuerberatung vor dem Verkauf sinnvoll ist.
Was hinter dem Begriff Spekulationsfrist steckt
Umgangssprachlich ist von der Spekulationsfrist die Rede, im Gesetz heißt es private Veräußerungsgeschäfte. Geregelt ist das in § 23 des Einkommensteuergesetzes. Verkaufen Privatpersonen ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt ein Gewinn aus einer privat gehaltenen Immobilie in aller Regel steuerfrei.
Maßgeblich für die Frist sind grundsätzlich die Daten der notariellen Kaufverträge. Die zehn Jahre beginnen mit dem Vertrag, mit dem Sie die Immobilie erworben haben, und enden mit dem Vertrag, mit dem Sie sie verkaufen. Der Tag der Eintragung im Grundbuch oder der Schlüsselübergabe spielt dafür regelmäßig keine Rolle. Wer kurz vor Ablauf der Frist steht, sollte den Termin beim Notar deshalb genau planen.
Die Regel gilt für Immobilien im Privatvermögen. Gehört eine Immobilie zu einem Betriebsvermögen, etwa bei Gewerbetreibenden oder Landwirten, gelten andere Vorschriften, und die Zehnjahresfrist hilft dort nicht weiter. Auch wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Diese Einordnung ist komplex und gehört in die Hände einer Steuerberatung.
Die wichtigste Ausnahme: selbst genutzte Immobilien
Für viele Eigentümer ist eine Ausnahme entscheidend. Der Verkauf innerhalb der zehn Jahre bleibt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Das Gesetz kennt dafür zwei Varianten:
- Durchgehende Eigennutzung: Sie haben die Immobilie in der gesamten Zeit zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren: Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.
Die zweite Variante wird nach der Rechtsprechung großzügig ausgelegt. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Jahr vollständig umfasst und in die beiden angrenzenden Jahre hineinreicht. Wer etwa im Dezember eingezogen ist, das folgende Jahr komplett dort gewohnt hat und im Januar des dritten Jahres verkauft, kann die Voraussetzung erfüllen. Die genauen Bedingungen im Einzelfall sollten Sie trotzdem prüfen lassen.
Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt auch, wenn Sie eine Wohnung unentgeltlich einem Kind überlassen, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben. Eine Zweit- oder Ferienwohnung kann nach der Rechtsprechung ebenfalls darunter fallen, wenn Sie sie selbst nutzen und nicht vermieten. Bei einer Überlassung an andere Angehörige oder bei teilweiser Vermietung wird es schnell kompliziert.
Vermietet, geerbt, geschenkt: Wie sich die Frist verändert
Bei vermieteten Immobilien gibt es die Ausnahme der Eigennutzung nicht. Verkaufen Sie eine Wohnung, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft und seither vermietet haben, ist ein Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Hinzu kommt eine Besonderheit: Die Abschreibungen, die Sie während der Vermietung geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie außerdem zu beachten ist, beschreibt unser Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen.
Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt die Frist nicht neu. Erben und Beschenkte treten in die Position des bisherigen Eigentümers ein. Hat Ihre Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft und Sie erben es, ist die Frist bereits abgelaufen. Hat sie es dagegen erst vor vier Jahren erworben, läuft die Frist für Sie weiter. Die Eigennutzung durch den Erblasser kann dabei ebenfalls zählen. Mehr zu den ersten Schritten nach einem Erbfall lesen Sie in unserem Beitrag Immobilie geerbt.
Besonders heikel sind Fälle, in denen Miterben einander auszahlen. Zahlt ein Erbe den anderen eine Abfindung für ihre Anteile, kann das steuerlich als neue Anschaffung gelten, und für diesen Teil beginnt eine eigene Frist. Ähnliche Fragen stellen sich, wenn Ehepartner nach einer Trennung Anteile übertragen oder wenn ein Partner auszieht und die Eigennutzung damit endet. Hinweise dazu enthält unser Ratgeber zur Immobilie bei Trennung oder Scheidung.
Wie der steuerpflichtige Gewinn ermittelt wird
Ist der Verkauf steuerpflichtig, wird nicht der gesamte Kaufpreis versteuert. Maßgeblich ist der Gewinn. Vom Verkaufspreis werden die Anschaffungskosten abgezogen, also der damalige Kaufpreis samt Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Auch nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Anbau, und die Kosten des Verkaufs, zum Beispiel Notarkosten des Verkäufers oder eine Maklerprovision, mindern den Gewinn. Bei vermieteten Objekten werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen wieder hinzugerechnet.
Der verbleibende Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Es gibt eine Freigrenze: Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften lassen sich nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen.
Den Verkauf müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Der Notar meldet den Vertrag zwar dem Finanzamt, die Berechnung des Gewinns übernimmt er aber nicht. Bewahren Sie deshalb den ursprünglichen Kaufvertrag, Rechnungen über Umbauten und Belege über Verkaufskosten sorgfältig auf.
Grunderwerbsteuer und weitere Abgaben beim Verkauf
Neben der Einkommensteuer taucht beim Verkauf häufig die Grunderwerbsteuer auf. Sie fällt bei jedem Grundstückskauf an, die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. Nach der üblichen Vertragsgestaltung trägt sie der Käufer. Für Verkäufer ist sie deshalb vor allem wichtig, weil das Grundbuchamt den Käufer erst eintragen kann, wenn die Steuer bezahlt ist.
Wer innerhalb der Frist mehrere Immobilien veräußert oder gezielt saniert und verkauft, sollte die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel kennen. Die Finanzverwaltung orientiert sich dabei an einer Faustregel, nach der mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren ein Anzeichen sein können. Dann kann auch Gewerbesteuer anfallen. Im Einzelfall entscheiden aber die gesamten Umstände.
Vor dem Verkauf rechnen lassen: Wann Steuerberatung sinnvoll ist
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Ob ein Gewinn steuerpflichtig ist und wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von vielen Details ab: Anschaffungsdatum, Nutzung, Umbauten, Erbfolge, Ihre übrigen Einkünfte. Eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater kann vorab berechnen, was auf Sie zukommt, und prüfen, ob ein späterer Verkaufstermin sinnvoll ist.
Klären Sie die steuerliche Seite, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Liegt der Ablauf der Frist nur wenige Monate in der Zukunft, kann es sich lohnen, die Vermarktung entsprechend zu planen. Ein Makler kann den Zeitplan darauf abstimmen und mit Käufern einen passenden Beurkundungstermin vereinbaren. So treffen Sie Ihre Verkaufsentscheidung mit allen Fakten auf dem Tisch.
