Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, ist für viele Eigentümer ein naheliegender Schritt, etwa wenn die Verwaltung zu aufwendig wird, ein Erbe geregelt werden soll oder Kapital für andere Pläne gebraucht wird. Dabei gelten besondere Regeln, denn der Mieter bleibt geschützt, und Käufer schauen mit anderen Augen auf das Objekt. Dieser Ratgeber erklärt, was Eigentümer wissen sollten.
Kauf bricht nicht Miete: Was mit dem Mietvertrag passiert
Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer mit seiner Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag, und der Mieter kann in der Wohnung bleiben wie bisher. Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht möglich.
Auch die Mietkaution geht auf den neuen Eigentümer über. Er ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, sie bei Vertragsende zurückzuzahlen. Kann der Mieter die Kaution vom Käufer nicht erhalten, haftet unter Umständen weiterhin der Verkäufer. Regeln Sie deshalb im Kaufvertrag genau, wie und wann die Kaution samt angefallener Zinsen an den Käufer übergeht.
Für den Mieter ändert sich also zunächst wenig, außer dass er künftig an einen anderen Vermieter zahlt. Ein kurzes, freundliches Schreiben, in dem Verkäufer und Käufer gemeinsam über den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung informieren, sorgt für Klarheit und erspart Rückfragen.
Wer kauft vermietete Wohnungen? Zwei Käufergruppen mit unterschiedlichen Zielen
Für vermietete Wohnungen interessieren sich vor allem zwei Gruppen. Kapitalanleger suchen eine Immobilie als Geldanlage. Sie achten auf die Höhe der Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, auf die Zahlungszuverlässigkeit des Mieters, auf die Entwicklung des Standorts und auf mögliche Mietsteigerungen. Ein langjähriges, stabiles Mietverhältnis ist für sie eher ein Vorteil.
Kapitalanleger prüfen außerdem, wie die aktuelle Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Liegt sie deutlich darunter, sind Erhöhungen nur schrittweise möglich: höchstens bis zur Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um maximal 15 Prozent. Bei einer Neuvermietung kann zudem die Mietpreisbremse greifen.
Eigennutzer möchten die Wohnung dagegen selbst beziehen, oft später, etwa nach dem Ende einer Ausbildung oder im Ruhestand. Für sie ist entscheidend, ob und wann eine Eigenbedarfskündigung realistisch ist. Weil diese Käufer längere Wartezeiten und rechtliche Unsicherheiten einkalkulieren müssen, ist ihre Zahlungsbereitschaft bei vermieteten Wohnungen meist geringer als bei frei werdenden.
Daraus folgt eine wichtige Erkenntnis für Verkäufer: Eine vermietete Wohnung erzielt häufig einen anderen Preis als eine vergleichbare leere Wohnung. Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt von der Miethöhe, der Lage und der Nachfrage ab. Klarheit bringt eine fundierte Immobilienbewertung. Ein erfahrener Makler kennt beide Käufergruppen und richtet Preis und Vermarktung so aus, dass die passenden Interessenten angesprochen werden.
Kündigungsschutz und Sperrfristen: Was Käufer zum Eigenbedarf wissen müssen
Möchte ein Käufer die Wohnung später selbst nutzen, braucht er ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung, in der Regel Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Der Mieter kann zudem einer Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, etwa wegen hohen Alters oder schwerer Krankheit.
Besondere Regeln gelten, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Dann darf der Käufer wegen Eigenbedarfs frühestens drei Jahre nach dem Erwerb kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern, was zum Beispiel in zahlreichen bayerischen Gemeinden der Fall ist. Zusätzlich hat der Mieter in dieser Konstellation beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht und kann die Wohnung zu den mit dem Käufer vereinbarten Bedingungen selbst erwerben.
Diese Punkte beeinflussen den Wert der Wohnung für Eigennutzer erheblich. Klären Sie deshalb vor dem Verkauf, wann die Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte und wann der Mieter eingezogen ist. Ob in Ihrer Gemeinde eine verlängerte Sperrfrist gilt, lässt sich über die jeweilige Landesverordnung oder mit anwaltlicher Hilfe feststellen.
Besichtigungen mit Mietern: Respekt und gute Organisation zahlen sich aus
Ein Verkauf steht und fällt mit den Besichtigungen, und dafür ist die Mitwirkung des Mieters nötig. Grundsätzlich muss er Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu zumutbaren Zeiten stattfinden. Häufige oder sehr kurzfristige Termine muss er nicht hinnehmen.
In der Praxis zählt vor allem das Miteinander. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf erheblich erschweren, etwa durch Absagen oder eine wenig einladende Atmosphäre bei Besichtigungen. Bewährt hat sich ein anderes Vorgehen:
- den Mieter frühzeitig und persönlich über den geplanten Verkauf informieren
- Besichtigungen bündeln und Termine gemeinsam abstimmen
- nur vorab geprüfte Interessenten in die Wohnung führen
- Fotos für das Exposé mit Rücksicht auf die Privatsphäre des Mieters anfertigen
- dem Mieter erklären, dass sein Mietvertrag unverändert weiterläuft
Manche Eigentümer bieten dem Mieter auch eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags an, etwa mit Unterstützung beim Umzug. Ein solcher Aufhebungsvertrag ist nur wirksam, wenn der Mieter freiwillig zustimmt. Lassen Sie ihn sorgfältig formulieren.
Unterlagen, Steuern und der Weg zum Notar
Für Käufer einer vermieteten Wohnung sind die Mietunterlagen zentral. Dazu gehören der Mietvertrag mit allen Nachträgen, die Entwicklung der Miete und durchgeführte Mieterhöhungen, die letzten Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution. Hinzu kommen die üblichen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wie Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Eine vollständige Übersicht bietet unsere Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Beachten Sie beim Weitergeben den Datenschutz und geben Sie persönliche Daten des Mieters nur so weit heraus, wie es für die Kaufentscheidung nötig ist.
Steuerlich ist bei vermieteten Immobilien vor allem die zehnjährige Spekulationsfrist zu beachten. Wird die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei vermieteten Objekten in der Regel nicht. Lassen Sie sich vor dem Verkauf von einer Steuerberatung beraten, vor allem bei geerbten oder geschenkten Wohnungen.
Im notariellen Kaufvertrag werden die Übergabe der Mietverhältnisse, die Verrechnung von Mieten und Nebenkosten zum Stichtag sowie die Übertragung der Kaution geregelt. Ein erfahrener Makler bereitet diese Punkte gemeinsam mit dem Notar vor und behält auch nach der Beurkundung die Abwicklung im Blick.
Gut vorbereitet verkaufen: Ein fairer Prozess für alle Beteiligten
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung gelingt am besten, wenn Eigentümer, Mieter und Käufer gleichermaßen fair behandelt werden. Klare Informationen, vollständige Unterlagen und eine realistische Preisvorstellung schaffen Vertrauen auf allen Seiten. Rechtliche Fragen zu Kündigung, Sperrfristen und Vorkaufsrecht sollten im Einzelfall anwaltlich geprüft werden, dieser Ratgeber gibt nur einen allgemeinen Überblick.
Wie Makler in Ihrer Region vermietete Objekte vermarkten und welche Büros sich auf Kapitalanlagen spezialisiert haben, zeigen die Porträts und Expertenbeiträge im IMMOMAKLER magazin. Sie helfen Ihnen dabei, einen Ansprechpartner mit passender Erfahrung zu finden. Ein Beispiel ist der Beitrag zum Thema Wohnung verkaufen in Augsburg.
