Ein Erbfall kommt selten gelegen, und wenn ein Haus oder eine Wohnung dazugehört, stehen Erben schnell vor vielen Fragen auf einmal. Wer ist Eigentümer, was muss sofort erledigt werden, und soll die Immobilie verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden? Dieser Ratgeber ordnet die ersten Schritte und zeigt, wo Sie Unterstützung von Fachleuten brauchen.
Die ersten Wochen: Ruhe bewahren und Fristen im Blick behalten
Nach dem Tod eines Angehörigen steht zunächst die Trauer im Vordergrund, und das ist gut so. Kaum etwas rund um die Immobilie muss in den ersten Tagen entschieden werden. Eine Frist sollten Sie allerdings kennen: Ein Erbe kann innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden, nachdem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben. Lebte der Verstorbene im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, beträgt die Frist sechs Monate.
Die Ausschlagung kann sinnvoll sein, wenn der Nachlass überschuldet ist, etwa weil auf der Immobilie hohe Darlehen lasten. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen Überblick über Konten, Kredite und laufende Verpflichtungen. Ist die Lage unklar, hilft ein Gespräch beim Notar oder bei einer Fachanwältin für Erbrecht, bevor die Frist abläuft.
Parallel dazu gibt es praktische Dinge zu erledigen. Die Gebäudeversicherung geht mit dem Erbfall auf die Erben über, sollte aber zeitnah informiert werden. Steht das Haus leer, ändert sich das Risiko, und manche Versicherer verlangen dann besondere Vorkehrungen. Im Winter muss die Heizung so laufen, dass keine Leitungen einfrieren, und auch Gehwege müssen geräumt werden, wenn die Gemeinde das vom Eigentümer verlangt.
Erbschein, Testament und Grundbuch: Wie Sie Ihr Erbrecht nachweisen
Um über die Immobilie verfügen zu können, müssen Sie gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind. In vielen Fällen geschieht das mit einem Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht am Amtsgericht beantragen. Dafür ist eine eidesstattliche Versicherung nötig, die vor dem Nachlassgericht oder einem Notar abgegeben wird. Der Erbschein kostet Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten.
Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, kann der Erbschein oft entfallen. Das Grundbuchamt akzeptiert dann in der Regel die beglaubigte Abschrift der Verfügung zusammen mit dem Protokoll über ihre Eröffnung durch das Nachlassgericht. Ein handschriftliches Testament genügt dafür meist nicht.
Anschließend wird das Grundbuch berichtigt, damit die Erben als neue Eigentümer eingetragen sind. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen dafür keine Gebühren beim Grundbuchamt an. Ohne diese Eintragung ist ein Verkauf nicht möglich, und ein Käufer würde spätestens beim Notar danach fragen. Es lohnt sich also, diesen Schritt nicht aufzuschieben.
Gemeinsam erben: Wie eine Erbengemeinschaft Entscheidungen trifft
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, ohne dass einzelne Räume oder Teile einem bestimmten Erben zugeordnet wären. Für die laufende Verwaltung, etwa kleinere Reparaturen oder die Zahlung der Grundsteuer, genügt in der Regel ein Mehrheitsbeschluss. Für einen Verkauf müssen dagegen alle Miterben zustimmen und gemeinsam beim Notar unterschreiben.
Genau hier entstehen häufig Spannungen. Ein Geschwisterteil möchte im Elternhaus wohnen bleiben, ein anderes braucht das Geld, ein drittes hängt an Erinnerungen und will gar nichts entscheiden. Es hilft, früh offen zu sprechen und die Möglichkeiten sachlich nebeneinanderzulegen:
- Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
- Die Erbengemeinschaft verkauft gemeinsam und teilt den Erlös.
- Die Immobilie wird vermietet, und die Einnahmen werden aufgeteilt.
- Gehören mehrere Wohnungen oder ein teilbares Grundstück zum Nachlass, wird real geteilt.
- Ein Miterbe verkauft seinen Erbanteil, wobei die anderen ein Vorkaufsrecht haben.
Findet sich keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie gilt zu Recht als letzter Ausweg, weil die Ergebnisse oft unter dem Marktwert liegen und das Verfahren lange dauert. Eine Mediation oder eine gemeinsame, neutrale Wertermittlung bringt die Beteiligten meist besser zusammen.
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen: Die Weichen richtig stellen
Welche Lösung passt, hängt von Ihrer Lebenssituation, vom Zustand der Immobilie und vom örtlichen Markt ab. Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte die Alternativen trotzdem kennen. Ein Einzug kann wirtschaftlich und emotional sinnvoll sein, bedeutet aber oft Modernisierungsbedarf, gerade bei älteren Häusern mit veralteter Heizung oder ungedämmtem Dach. Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, macht Sie aber zum Vermieter mit allen Pflichten von der Nebenkostenabrechnung bis zur Instandhaltung. Wer später eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss zudem die Rechte der Mieter beachten.
Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und ist bei Erbengemeinschaften häufig der Weg, auf den sich alle einigen können. Grundlage jeder dieser Entscheidungen ist eine realistische Einschätzung des Werts. Sie zeigt, wie hoch eine Auszahlung an Miterben ausfallen müsste, welche Miete sich erzielen lässt und welcher Kaufpreis am Markt erreichbar ist.
Wichtig ist auch der Blick auf die Unterlagen. Bei geerbten Häusern fehlen oft Baupläne, Nachweise über Modernisierungen oder ein gültiger Energieausweis. Wer frühzeitig sammelt, was im Haus und beim Bauamt vorhanden ist, spart später Zeit. Welche Dokumente Käufer erwarten, zeigt unsere Checkliste mit allen Unterlagen für den Hausverkauf. Ein erfahrener Makler kennt die Wege zu den Ämtern und kann viele Dokumente für Sie anfordern, wenn Sie ihm eine Vollmacht geben.
Steuern beim Erben: Was Sie wissen sollten und wann Sie Rat brauchen
Bei der Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Ehepartner und Kinder haben deutlich höhere Freibeträge als entfernte Verwandte oder nicht verwandte Erben. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen, die an Bedingungen wie eine mehrjährige Selbstnutzung geknüpft sind. Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen. Ob im Einzelfall eine Ausnahme greift, klärt die Steuerberatung.
Auch ein späterer Verkauf kann steuerliche Folgen haben. Erben treten bei der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich in die Position des Verstorbenen ein, für selbst genutzte Immobilien gelten Ausnahmen. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich deshalb vor einem Verkauf oder einer Auszahlung von Miterben von einer Steuerberatung begleiten. Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Gut begleitet durch das Erbe: Wer Ihnen jetzt weiterhilft
Ein Erbfall mit Immobilie berührt viele Fachgebiete auf einmal. Das Nachlassgericht und der Notar kümmern sich um Erbschein und Grundbuch, die Steuerberatung um die Erbschaftsteuer und mögliche Folgen eines Verkaufs, bei Streit unter Miterben hilft eine Anwältin für Erbrecht oder eine Mediation. Ein Immobilienmakler mit Erfahrung bei Erbimmobilien ergänzt dieses Team mit einer fundierten Wertermittlung, mit Rat zum Zustand des Hauses und, wenn verkauft werden soll, mit der gesamten Vermarktung.
Gerade für Erben, die weiter weg wohnen, ist diese Unterstützung wertvoll. Ein Büro vor Ort kann Besichtigungen übernehmen, Handwerker koordinieren und das Haus für den Verkauf vorbereiten, ohne dass Sie jedes Mal anreisen müssen. Wichtig ist, dass alle Miterben den Makler gemeinsam beauftragen und regelmäßig informiert werden. Wie gut vorbereitet ein Verkauf ablaufen kann, zeigt etwa der Beitrag zum Hausverkauf in Regensburg.
Im IMMOMAKLER magazin stellen sich ausgewählte Immobilienmakler in ausführlichen Porträts und Expertenbeiträgen vor, einige von ihnen mit Schwerpunkt auf geerbten Immobilien. Die Beiträge zeigen, wie die Büros arbeiten, und helfen Erben dabei, einen passenden Ansprechpartner in ihrer Region zu finden.
