Das Bad stammt aus den Achtzigern, die Heizung hat ihre besten Jahre hinter sich, die Fenster ziehen: Viele Häuser im Münchner Osten und Süden kommen genau in diesem Zustand auf den Markt. Eigentümer fragen sich dann, ob sie vorher renovieren sollen oder ob sich das Haus auch so gut verkaufen lässt. Ellen Günthel von Neues Nest Immobilien ist mit dieser Frage groß geworden und zeigt, wie ein Verkauf mit Sanierungsbedarf gelingt.
Wenn das Elternhaus in die Jahre gekommen ist: Die typische Ausgangslage rechts der Isar
In Trudering, Berg am Laim, Ottobrunn oder Neubiberg stehen viele Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die in den Nachkriegsjahrzehnten gebaut und seither von derselben Familie bewohnt wurden. In Haidhausen und Giesing sind es Altbauwohnungen, deren Ausstattung den Stand einer früheren Modernisierung zeigt. Häufig steht der Verkauf nach einem Erbfall an, nach einem Umzug ins Betreute Wohnen oder weil die Kinder längst eigene Wege gehen. Was Erben in dieser Lage zuerst klären sollten, beschreibt unser Ratgeber für alle, die eine geerbte Immobilie verkaufen möchten.
Die Unsicherheit ist dann groß. Eigentümer sehen die Mängel und befürchten, dass Interessenten den Preis drücken. Gleichzeitig scheuen sie den Aufwand einer Sanierung, deren Kosten und Dauer sie schwer abschätzen können. Die richtige Antwort hängt vom einzelnen Haus ab, und genau deshalb lohnt sich ein Blick von jemandem, der Bausubstanz lesen kann.
Gelernt im elterlichen Betrieb: Woher Ellen Günthel ihren Blick für Häuser hat
Ellen Günthel betreut für Neues Nest Immobilien die Stadtteile rechts der Isar, den Münchner Norden und Osten sowie den Süden bis Oberhaching und Grünwald. Bevor sie Maklerin wurde, arbeitete sie mehrere Jahre in einem Konzern in Marketing und Controlling. Ihre Verbindung zu Immobilien reicht aber weiter zurück. Auf ihrer Profilseite schreibt Ellen Günthel:
„Das Interesse für Immobilien war durch den elterlichen Sanierungsbetrieb immer sehr groß und wurde über die Jahre gefestigt.“
Wer als Kind erlebt hat, wie Häuser entkernt, gedämmt und neu aufgebaut werden, betrachtet ein älteres Objekt anders als ein reiner Verkäufer. Sie erkennt, ob ein Riss in der Wand oberflächlich ist, ob ein Dachstuhl solide wirkt und wo ein Grundriss Spielraum bietet. Nach ihrer Qualifizierung und Zertifizierung zur Immobilienmaklerin sammelte sie Erfahrung in zwei Maklerfirmen, bevor sie sich selbstständig machte. Ihre Kontaktdaten stehen auf dem Profil von Ellen Günthel, Immobilienmaklerin für den Münchner Osten. Das Team, zu dem sie gehört, stellt unser Porträt über die Immobilienmaklerinnen in München und Rosenheim vor.
Renovieren oder so verkaufen? Warum die Bewertung zuerst kommt
Die Frage nach der Renovierung lässt sich seriös erst beantworten, wenn der Wert bekannt ist. Neues Nest Immobilien beginnt deshalb mit einer kostenlosen Wertermittlung vor Ort. Dabei fließen die Lage, das Ausbau- und Nutzungspotenzial und der bauliche Zustand ein. Ergänzend nutzt das Team einen Profi-Zugang zu einer großen Immobilienpreis-Datenbank, mit der auch Banken Objekte einwerten. Eine erste Orientierung bietet die kostenlose Immobilienbewertung für München, die genaue Einschätzung entsteht bei der Begehung.
Aus Sicht der Redaktion ist das der entscheidende Punkt: Viele Eigentümer investieren vor dem Verkauf in neue Böden oder frische Farbe, weil sie glauben, damit den Preis zu heben. Ob sich das rechnet, zeigt erst der Vergleich mit dem Markt. Häufig wollen Käufer eines älteren Hauses ohnehin selbst gestalten und schätzen es, Bad, Küche und Böden nach eigenem Geschmack zu wählen. Dann ist eine gründliche Reinigung, ein aufgeräumter Garten und eine gute Präsentation wirkungsvoller als eine halbherzige Renovierung.
Der Kostenvoranschlag als Verkaufsargument: Wie Käufer Sicherheit bekommen
Das größte Hindernis beim Verkauf sanierungsbedürftiger Häuser ist meist die Ungewissheit. Ein Käufer, der nicht weiß, was die neue Heizung oder das neue Dach kosten wird, rechnet vorsichtig und bietet entsprechend wenig. Hier setzt eine Leistung an, die Neues Nest Immobilien zum Standardservice zählt. Auf der Website heißt es dazu:
„Professionelle Erstellung einer Umbau- oder Sanierungsplanung inkl. Kostenvoranschlag bei Bedarf“
Für Eigentümer ist das ein starkes Werkzeug. Interessenten sehen schwarz auf weiß, welche Arbeiten anstehen und in welcher Größenordnung sie planen müssen. Sie können die Sanierung in ihre Finanzierung einbeziehen und mit der Bank konkret sprechen. Aus einem diffusen Risiko wird eine kalkulierbare Aufgabe, und Verhandlungen werden sachlicher. Mehr zu sinnvollen Maßnahmen bietet der Beitrag zur Modernisierung einer Immobilie auf der Website des Teams.
Unterlagen, Grundrisse, Bilder: So wird ein älteres Haus verkaufsfähig
Gerade bei älteren Häusern sind die Unterlagen oft lückenhaft. Baupläne fehlen oder zeigen nicht mehr den aktuellen Stand, die Wohnfläche wurde nie sauber berechnet, Umbauten sind nirgends dokumentiert. Banken verlangen für die Finanzierung aber verlässliche Angaben. Neues Nest Immobilien vermittelt deshalb einen Architekten, der das Objekt vermisst, die Wohnfläche berechnet und bemaßte Grundrisse erstellt. Fehlende Objektunterlagen ergänzt das Team. Was im Einzelnen zusammenkommt, zeigt am Beispiel eines Stadtteils der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Bogenhausen. Eine allgemeine Checkliste für den Hausverkauf bietet zudem unser Ratgeber.
Auch die Präsentation verdient Sorgfalt. Ein leerstehendes Haus mit alten Tapeten wirkt auf Fotos schnell trostlos. Digitales Homestaging zeigt, wie die Räume möbliert aussehen könnten, und hilft Käufern, sich ihr künftiges Zuhause vorzustellen. Professionelle Fotos, bei passenden Grundstücken auch Drohnenaufnahmen, und ein klares Exposé ergänzen das Bild. Auf Wunsch organisiert das Team eine Reinigungsfirma, damit das Haus zur ersten Besichtigung gepflegt wirkt.
Diese Schritte haben sich für Häuser mit Sanierungsbedarf als besonders hilfreich erwiesen:
- ehrliche Bewertung des Zustands vor jeder Investitionsentscheidung
- Sanierungsplanung mit Kostenvoranschlag als Grundlage für Käufer und Banken
- aktuelle Wohnflächenberechnung und bemaßte Grundrisse durch einen Architekten
- vollständige Objektunterlagen inklusive Energieausweis
- digitales Homestaging und professionelle Fotos
- Besichtigungen nur mit Finanzierungsnachweis
Ernsthafte Käufer im Blick: Warum der Finanzierungsnachweis bei älteren Häusern zählt
Ein günstiger Einstiegspreis zieht bei älteren Häusern viele Interessenten an, darunter auch solche, die die Gesamtkosten unterschätzen. Neues Nest Immobilien führt Besichtigungen deshalb nur mit Interessenten durch, die einen Finanzierungsnachweis vorlegen. Für Eigentümer bedeutet das weniger Termine, weniger Enttäuschungen und mehr Ruhe im eigenen Haus. Zusätzlich spricht das Team vorgemerkte Kaufinteressenten direkt an, oft Familien, die gezielt nach einem Haus zum Gestalten suchen.
In der Verhandlung vertritt Ellen Günthel die Interessen des Verkäufers. Der Kostenvoranschlag hilft dabei auch ihr: Pauschale Abschläge mit dem Hinweis auf den Zustand lassen sich mit konkreten Zahlen sachlich einordnen. Am Ende stehen die Vorbereitung des Notartermins, die Begleitung dorthin und eine Übergabe mit Protokoll. Für rechtliche und steuerliche Einzelfragen, etwa bei einer Erbengemeinschaft, empfiehlt sich zusätzlich der Rat von Notar und Steuerberatung.
Ausblick: Ältere Häuser bleiben gefragt, wenn der Verkauf gut vorbereitet ist
Im Münchner Osten und Süden sind gewachsene Wohnlagen mit Garten weiterhin begehrt. Ein Haus mit Sanierungsbedarf ist deshalb kein Problemfall, solange Käufer verstehen, was sie erwartet. Mit ehrlicher Bewertung, sauberen Unterlagen und einer belastbaren Sanierungsplanung lässt sich auch ein in die Jahre gekommenes Objekt überzeugend verkaufen. Dazu kommen faire Konditionen: Verkäufer zahlen bei Neues Nest Immobilien 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer, und zwar erst nach erfolgreichem Verkauf.
Für Eigentümer zwischen Haidhausen, Trudering und Grünwald ist Ellen Günthel nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Ansprechpartnerin, wenn das Haus mehr Geschichte als neue Ausstattung hat. Wer einen Immobilienmakler in Trudering sucht oder sein Haus in Ottobrunn verkaufen möchte, findet auf der Website eigene Seiten dazu.
Sie möchten Ihre Immobilie im Münchner Osten oder Süden verkaufen oder bewerten lassen?
Vereinbaren Sie einen Termin zur kostenlosen Wertermittlung vor Ort mit Ellen Günthel, telefonisch unter +49 175 221 2219.
Hier geht es zur Website von Neues Nest Immobilien
