Ein unbebautes Grundstück wirkt auf den ersten Blick einfach zu verkaufen: kein Haus, keine Mängel, keine Mieter. In der Praxis hängt sein Wert aber an Fragen, die vom Bebauungsplan bis zur Erschließung reichen. Dieser Ratgeber zeigt, was Eigentümer vor dem Verkauf klären sollten, damit Käufer schnell Klarheit haben und der Preis zur tatsächlichen Nutzbarkeit passt.
Bauland, Bauerwartungsland, Außenbereich: Was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist
Für Käufer zählt vor allem eine Frage: Was darf hier gebaut werden? Davon hängt der Wert eines Grundstücks stärker ab als von seiner Größe. Ein Blick in die Planungsunterlagen der Gemeinde ist deshalb der erste Schritt. Gibt es einen Bebauungsplan, legt er fest, wie groß ein Gebäude sein darf, wie viele Geschosse erlaubt sind, welche Dachform vorgesehen ist und wo die Baugrenzen verlaufen.
Fehlt ein Bebauungsplan, kommt es auf die Lage an. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben in der Regel zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt. Liegt das Grundstück im Außenbereich, ist eine Bebauung nur in Ausnahmefällen möglich, etwa für landwirtschaftliche Betriebe. Flächen, die im Flächennutzungsplan zwar für eine Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen sind, bezeichnet man als Bauerwartungsland. Ihr Wert liegt meist deutlich unter dem von baureifem Land.
Wer Unsicherheiten ausräumen möchte, kann bei der Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen. Ein positiver Vorbescheid bestätigt für einen bestimmten Zeitraum, dass ein konkretes Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Ein solcher Bescheid nimmt Käufern ein großes Risiko ab und stärkt Ihre Position in der Preisverhandlung. Die Voranfrage kostet Zeit und Gebühren, für größere oder schwierige Grundstücke ist sie aber oft gut investiert.
Erschließung: Straße, Kanal, Strom und die Frage der Beiträge
Ein Grundstück ist baureif, wenn es erschlossen ist. Dazu gehören eine Zufahrt über eine öffentliche Straße, Anschlüsse für Wasser und Abwasser sowie Strom und gegebenenfalls Gas oder Telekommunikation. Klären Sie, welche Anschlüsse bis zur Grundstücksgrenze liegen und welche ein Käufer noch herstellen lassen muss. Die Versorger und die Gemeinde geben darüber Auskunft.
Ein häufiger Streitpunkt sind Erschließungsbeiträge. Gemeinden können für den erstmaligen Bau von Straßen und weiteren Anlagen Beiträge von den Eigentümern verlangen. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob für Ihr Grundstück bereits alle Beiträge abgerechnet und bezahlt sind. Ist das nicht der Fall, sollte der Kaufvertrag regeln, wer künftige Bescheide trägt. Eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde ist dafür die beste Grundlage.
Bei Grundstücken in zweiter Reihe kommt eine weitere Frage hinzu. Ist die Zufahrt rechtlich gesichert, etwa über ein Wegerecht im Grundbuch? Ohne gesicherte Zufahrt ist ein Grundstück für viele Käufer und Banken kaum interessant.
Denken Sie auch an das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde. In bestimmten Gebieten, etwa bei Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht, oder in Sanierungsgebieten, kann die Gemeinde nach Abschluss des Kaufvertrags in den Vertrag eintreten. In der Praxis verzichtet sie meist darauf, doch der Notar fragt die Erklärung vor der Kaufpreiszahlung ab. Wer weiß, dass sein Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, plant für diesen Schritt etwas mehr Zeit ein und informiert Käufer frühzeitig.
Grundbuch, Baulasten und Grenzen: Rechte, die auf dem Boden liegen
Ein aktueller Grundbuchauszug gehört zu jedem Grundstücksverkauf. In der zweiten Abteilung stehen Rechte Dritter, zum Beispiel Wegerechte, Leitungsrechte für Strom- oder Wasserleitungen oder Vorkaufsrechte. Solche Eintragungen können die Bebauung einschränken. Prüfen Sie, ob alte Rechte noch benötigt werden oder gelöscht werden können.
In vielen Bundesländern, darunter Baden-Württemberg und Hessen, führen die Bauaufsichtsbehörden zusätzlich ein Baulastenverzeichnis. Darin stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, etwa eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbargrundstücks oder eine Stellplatzverpflichtung. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Vergleichbare Regelungen werden dort meist über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. Ein Auszug oder eine Negativbescheinigung schafft Klarheit für Käufer.
Auch die Grenzen sollten stimmen. Sind die Grenzsteine vorhanden und stimmt die Bebauung des Nachbarn mit den Grenzen überein? Bei älteren Grundstücken lohnt manchmal eine Grenzfeststellung durch das Vermessungsamt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Wollen Sie nur einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen, etwa den Garten hinter dem Haus, muss die Fläche zunächst vermessen und als eigenes Grundstück im Grundbuch gebildet werden. Klären Sie vorher, ob die Teilung baurechtlich zulässig ist und das verbleibende Haus weiterhin die Vorgaben erfüllt.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Was unter der Oberfläche zählt
Käufer möchten wissen, worauf sie bauen. Ein Bodengutachten gibt Auskunft über Tragfähigkeit, Grundwasser und mögliche Hindernisse wie Fels oder Auffüllungen. Viele Bauherren lassen es ohnehin vor dem Kauf erstellen. Liegt bereits eines vor, ist das ein Pluspunkt, den Sie im Exposé nennen sollten.
Wichtig ist außerdem die Frage nach Altlasten. Wurde das Grundstück früher gewerblich genutzt, etwa als Werkstatt, Tankstelle oder Lagerplatz, können Verunreinigungen im Boden liegen. Die zuständige Behörde führt ein Kataster über altlastverdächtige Flächen und erteilt Auskunft. Sind Ihnen frühere Nutzungen oder Verdachtsmomente bekannt, müssen Sie diese offenlegen. Verschwiegene Altlasten können trotz eines vertraglichen Haftungsausschlusses teuer werden.
Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gelten eigene Regeln. Der Verkauf kann ab bestimmten Größen genehmigungspflichtig sein, und die Schwellen unterscheiden sich je nach Bundesland. Der Notar weiß, welche Genehmigungen einzuholen sind.
Wert, Käufergruppen und Steuern: Den Verkauf richtig aufsetzen
Eine erste Orientierung zum Wert liefert der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse für Zonen mit vergleichbaren Grundstücken veröffentlichen. Er ist ein Durchschnittswert. Zuschnitt, Hanglage, Ausrichtung, Baurecht und Erschließung können den Preis eines konkreten Grundstücks deutlich nach oben oder unten verschieben. Welche Bewertungswege es gibt, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Überlegen Sie, wen Sie ansprechen. Private Bauherren suchen ein Grundstück für ihr Einfamilienhaus und brauchen Zeit für Planung und Finanzierung. Bauträger interessieren sich für größere Flächen mit dichterem Baurecht und entscheiden oft schneller, kalkulieren aber knapp. Ein Makler mit Ortskenntnis kennt beide Gruppen und weiß, wo in seiner Region gerade gebaut wird. Wie wichtig dieses Wissen ist, zeigt zum Beispiel das Porträt über den Immobilienmakler in Neumarkt.
Denken Sie schließlich an die Steuern. Für unbebaute Grundstücke im Privatvermögen gibt es die Ausnahme der Eigennutzung nicht. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Einzelheiten erklärt unser Ratgeber zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Eine Steuerberatung sollte den konkreten Fall prüfen.
Gut vorbereitet zum Grundstücksverkauf
Ein Grundstück verkauft sich am besten, wenn Käufer früh sehen, was sie erwarten dürfen: klares Baurecht, gesicherte Erschließung, ein aufgeräumtes Grundbuch und bekannte Bodenverhältnisse. Wer diese Punkte vor dem Start der Vermarktung klärt, verkürzt Verhandlungen und vermeidet Abschläge für Unsicherheiten. Mit vollständigen Unterlagen und einer realistischen Bewertung wird aus einer Fläche ein Angebot, das Bauherren gern annehmen.
