Ein Mehrfamilienhaus verkauft man nicht wie ein Einfamilienhaus: Es gibt Mieter, Mietverträge, Abrechnungen und Käufer, die vor allem rechnen. Wer im Kreis Groß-Gerau ein solches Haus abgeben möchte, braucht deshalb eine andere Vorbereitung. Stefan Mayer, Spezialist für Haus- und Grundstücksfragen bei Eschner Immobilien, steht für diesen Teil des Geschäfts, und seine Arbeitsweise zeigt, worauf es ankommt.
Immobilie verkaufen im Kreis Groß-Gerau: Warum Mehrfamilienhäuser eigenen Regeln folgen
Viele Mehrfamilienhäuser im Kreis Groß-Gerau sind über Jahrzehnte in Familienhand gewachsen. Die Eltern haben in den Sechziger- oder Siebzigerjahren gebaut, eine Wohnung selbst bewohnt und die übrigen vermietet. Heute stehen die Kinder vor der Frage, ob sie die Verwaltung übernehmen oder verkaufen. Andere Eigentümer haben ein Haus mit drei, vier oder sechs Einheiten als Altersvorsorge gekauft und möchten den Aufwand nun abgeben.
In beiden Fällen unterscheidet sich der Verkauf deutlich von dem eines selbst genutzten Hauses. Käufer eines Mehrfamilienhauses interessieren sich zwar auch für Lage und Zustand. Vor allem aber fragen sie nach den Mieteinnahmen, nach dem Zustand der Mietverhältnisse und nach den Kosten, die in den nächsten Jahren anstehen. Wer diese Fragen sauber beantworten kann, verkauft schneller und verhandelt aus einer stärkeren Position.
Die Nachfrage ist dabei vorhanden. Auf der Website von Eschner Immobilien werden Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage ausdrücklich zu den gefragten Objekten im Kreis gezählt. Weiter heißt es dort: „Zusätzlich steigt die Nachfrage nach barrierefreien Immobilien ebenso wie nach Häusern mit Einliegerwohnung.“
Haus und Grundstück im Blick: Welche Rolle Stefan Mayer im Team übernimmt
Eschner Immobilien ist ein inhabergeführtes Maklerunternehmen aus Rüsselsheim am Main, das laut eigenen Angaben über 25 Jahre Erfahrung und mehrere tausend vermittelte Immobilien vorweisen kann. Das Team ist nach Aufgaben gegliedert. Neben Geschäftsführer Joachim Walczuch, Verkaufsleiter Karsten Reingruber und dem DEKRA-zertifizierten Sachverständigen Rainer Wagner ist Stefan Mayer als Spezialist für Haus- und Grundstücksfragen tätig.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist diese Spezialisierung wertvoll. Hier geht es um Bausubstanz, Grundstückszuschnitt, Stellplätze und Nebengebäude ebenso wie um die Frage, ob ein Grundstück Reserven für einen Anbau oder eine weitere Nutzung bietet. Ob und wie gebaut werden darf, klärt am Ende das zuständige Bauamt. Wer die Fragen dorthin gut vorbereitet mitbringt, spart allerdings viel Zeit.
Mietverträge, Abrechnungen, Rücklagen: Die Unterlagen, die Käufer zuerst sehen wollen
Das Leistungsversprechen von Eschner widmet der Aufbereitung der Unterlagen einen eigenen Punkt. Dort steht ein Satz, der für Mehrfamilienhäuser besonders gilt:
„Je besser die Unterlagen und die Vorbereitung, desto einfacher und schneller lässt sich Ihre Immobilie verkaufen.“
Bei einem vermieteten Haus gehören dazu weit mehr Dokumente als Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis. Kapitalanleger erwarten eine vollständige Mieterliste mit Wohnflächen und aktuellen Mieten, die Mietverträge, die letzten Betriebskostenabrechnungen und einen Überblick über Kautionen. Hinzu kommen Nachweise zu Modernisierungen, etwa an Heizung, Dach oder Fenstern. Eschner sichtet vorhandene Unterlagen, holt behördliche Dokumente ein und unterstützt bei der Erstellung des Energieausweises.
Ein Teil dieser Vorbereitung betrifft die Mieter selbst. Sie sollten früh und respektvoll informiert werden. Grundsätzlich gilt beim Verkauf der Satz „Kauf bricht nicht Miete“, die bestehenden Mietverhältnisse gehen also auf den Käufer über. Was das im Einzelfall bedeutet, klären Eigentümer mit Notar oder Rechtsberatung. Weitere Hinweise zum Umgang mit Mietern beim Verkauf gibt der Magazin-Ratgeber zur vermieteten Wohnung.
Wie wichtig ein guter Draht zu den Bewohnern ist, zeigt eine Kundenstimme auf der Website von Eschner. Nach dem Verkauf eines Reihenhauses in Groß-Gerau lobt ein Eigentümer, dass ein Mitarbeiter „durch seine verbindliche Art zu den noch im Haus befindlichen Mietern schnell ein gutes Verhältnis gefunden“ habe.
Vom Ertrag zum Angebotspreis: So bewertet Eschner ein Mehrfamilienhaus
Bei einem Mehrfamilienhaus spielen die nachhaltig erzielbaren Mieten für den Wert eine zentrale Rolle. Dazu kommen Lage, Bauzustand, anstehende Investitionen und die Struktur der Mietverhältnisse. Eschner verbindet für die Bewertung mehrere Quellen: die Beobachtung der Immobilienportale, die Analyse verkaufter Vergleichsobjekte, den Abgleich mit dem Grundstücksmarktbericht und ein eigenes Straßenarchiv. Hinzu kommt eine gemeinsame Begehung, bei der Gebäudezustand und Ausstattung dokumentiert werden.
Am Ende stehen Kaufpreisspannen und ein Angebotspreis, der zum Markt passt. Eigentümer, die sich vorab einlesen möchten, finden auf der Website einen Ratgeber zur Immobilienbewertung und Preisfindung. Wer wissen möchte, wann statt einer Maklereinschätzung ein förmliches Gutachten sinnvoll ist, etwa bei einer Erbauseinandersetzung, findet die Unterschiede im Ratgeber Online-Rechner, Maklereinschätzung oder Gutachten.
Immobilienmakler Groß-Gerau: Wie der Verkauf an Kapitalanleger abläuft
Käufer von Mehrfamilienhäusern sind häufig Kapitalanleger aus dem Rhein-Main-Gebiet, manchmal auch Familien, die mehrere Generationen unter einem Dach verbinden möchten. Beide Gruppen erreicht Eschner zunächst über die interne Verkaufsphase mit vorgemerkten Interessenten, deren Suchwünsche das Team kennt. Erst danach folgt die externe Vermarktung über die eigene Website, große Portale und regionale Zeitungsportale. Wie der Verkauf ohne öffentliches Inserat funktioniert, beschreibt der Beitrag zum diskreten Verkauf in Rüsselsheim.
Die wichtigsten Schritte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit Eschner im Überblick:
- gemeinsame Begehung mit Dokumentation von Zustand, Ausstattung und Grundstück
- Aufbereitung von Mieterliste, Mietverträgen, Abrechnungen und behördlichen Unterlagen
- Bewertung mit Kaufpreisspannen und marktfähigem Angebotspreis
- Exposé mit Profifotos, überarbeiteten Grundrissen und lektorierten Texten
- Abstimmung der Besichtigungen mit den Mietern und Einzeltermine für Interessenten
- Qualifizierung der Käufer und Bonitätsprüfung über unabhängige Finanzierungsexperten
- gesteuerte Verhandlung, schriftliche Reservierung und Begleitung bis zur Übergabe
Alle vierzehn Schritte sind im Leistungsversprechen von Eschner Immobilien beschrieben. Für Eigentümer in der Kreisstadt ist die Seite Immobilienmakler Groß-Gerau der direkte Einstieg.
Von Rüsselsheim bis ins Ried: Lagen, die Anleger und Familien suchen
Der Kreis Groß-Gerau liegt zentral zwischen Frankfurt, Mainz und Darmstadt. Autobahnen, Bahnverbindungen und die Nähe zum Flughafen machen ihn für Berufspendler attraktiv, und genau diese Nachfrage nach Mietwohnungen macht Mehrfamilienhäuser für Anleger interessant. Laut Eschner bleiben die Preise in stark nachgefragten Orten wie Rüsselsheim, Nauheim oder Groß-Gerau weitgehend stabil, während sich kleinere Gemeinden und Randlagen ruhiger entwickeln. Einen Überblick über die Lage gibt die Seite zum Immobilienverkauf im Kreis Groß-Gerau.
Im südlichen Kreis prägen alte Ortskerne mit Fachwerk und Hofreiten das Bild, etwa in Riedstadt mit seinen Stadtteilen wie Erfelden am Rand des Kühkopfs. Hier finden sich Häuser, die über Generationen um Wohnungen erweitert wurden und heute als kleine Mehrfamilienhäuser verkauft werden. Für solche Objekte ist die Seite Immobilienmakler Riedstadt ein guter Ausgangspunkt.
Ausblick: Ein vermietetes Haus in gute Hände übergeben
Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, übergibt mehr als ein Gebäude. Mit ihm wechseln Mietverhältnisse, Verantwortung und oft ein Stück Familiengeschichte den Besitzer. Eschner Immobilien bringt dafür eine strukturierte Vorbereitung, einen großen Kreis vorgemerkter Käufer und Erfahrung im Umgang mit Mietern mit. Stefan Mayer sorgt mit seinem Blick für Haus und Grundstück dafür, dass Käufer ein vollständiges Bild bekommen.
Nach Einschätzung der Redaktion ist Eschner für Eigentümer, die im Kreis Groß-Gerau ein Mehrfamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen möchten, eine sehr gute Adresse.
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Das Team von Eschner Immobilien vereinbart mit Ihnen eine gemeinsame Begehung und bespricht Unterlagen, Mietverhältnisse und Preis. Sie erreichen das Büro in Rüsselsheim unter 06142 408588.
Hier geht es zur Website von Eschner Immobilien
