Haus verkaufen in Regensburg: Matthias Hoibl zu den Unterlagen

Viele Hausverkäufe in Regensburg geraten ins Stocken, lange bevor ein Käufer gefunden ist: Der Energieausweis fehlt, im Grundbuch steht ein altes Wegerecht, die Baupläne liegen irgendwo im Keller. Matthias Hoibl von Immobilien Professional erklärt, warum er die Unterlagen vor dem ersten Inserat vollständig haben will und wie Eigentümer diese Phase ohne Stress hinter sich bringen.

Bevor das Exposé entsteht: Warum die ersten Wochen über den ganzen Verkauf entscheiden

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, denkt zuerst an den Preis und an die Käufer. Matthias Hoibl beginnt einen Schritt früher. Für den Immobilienfachwirt (IHK) aus Wenzenbach, der seit 2008 in Regensburg und Umgebung als Makler arbeitet, steht am Anfang jedes Verkaufs eine gründliche Bestandsaufnahme der Papiere. Auf der Website von Immobilien Professional wird diese Haltung unmissverständlich formuliert.

„Es ist wichtig, bereits vor Verkaufsstart alle notwendigen Unterlagen Ihrer Immobilie einzuholen, um Verzögerungen zu vermeiden und eine reibungslose Abwicklung sicherzustellen.“

Der Hintergrund ist praktischer Natur. Kaufinteressenten in Regensburg finanzieren in aller Regel über eine Bank, und die Bank will Unterlagen sehen, bevor sie eine Zusage gibt. Fehlt ein Dokument, wartet der Käufer, und während er wartet, schaut er sich womöglich weitere Angebote an. Vollständige Unterlagen halten das Tempo hoch, das ein gutes Exposé erzeugt hat. Eigentümer müssen dafür allerdings nicht selbst zu Ämtern laufen. Fehlende Papiere holt das Team von Immobilien Professional in ihrem Auftrag ein.

Grundbuch, Dienstbarkeiten, Teilungserklärung: Was im Hintergrund geprüft wird

Das wichtigste Dokument eines Immobilienverkaufs ist der Grundbuchauszug. Er zeigt, wem die Immobilie gehört, welche Belastungen eingetragen sind und ob Rechte Dritter bestehen, etwa ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht. Matthias Hoibl prüft den aktuellen Grundbuchstand, bevor die Vermarktung beginnt, und klärt etwaige Dienstbarkeiten und amtliche Voraussetzungen vorab mit der zuständigen Stelle. So wird verhindert, dass eine Frage zum Grundbuch erst beim Notar auftaucht und der Termin verschoben werden muss.

Bei Eigentumswohnungen kommt die Teilungserklärung hinzu. Sie regelt, welche Räume zum Sondereigentum gehören und was die Gemeinschaft nutzt. Käufer einer Wohnung in der Regensburger Altstadt, in Kumpfmühl oder in Neutraubling fragen danach ebenso wie nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Weil Immobilien Professional zusätzlich eine Hausverwaltung mit WEG-Verwaltung betreibt, ist dem Team diese Seite des Wohnungseigentums aus dem täglichen Geschäft vertraut.

Wichtig für Eigentümer: Die rechtliche Bewertung von Grundbucheintragungen und Vertragsdetails gehört zum Notar, steuerliche Fragen gehören zur Steuerberatung. Der Makler sorgt dafür, dass alle Dokumente rechtzeitig vorliegen und offene Punkte früh auf dem Tisch liegen. Wie Matthias Hoibl Eigentümer begleitet, die ihre Immobilie in Regensburg verkaufen möchten, beschreiben die Informationen für Verkäufer auf seiner Website.

Der Energieausweis als Pflichtdokument: Hier spielt Matthias Hoibl einen besonderen Trumpf aus

Ohne gültigen Energieausweis darf eine Wohnimmobilie nicht verkauft werden. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt, dass Interessenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt bekommen, und im Inserat müssen bereits die zentralen Kennwerte stehen. Wer hier nachlässig ist, riskiert ein Bußgeld und verunsichert Käufer, die den Energiebedarf eines Hauses heute sehr genau vergleichen.

An dieser Stelle zeigt sich, was Matthias Hoibl von vielen Kollegen unterscheidet. Er ist Elektromeister (HwK) und Geprüfter Energieberater (HwK). Immobilien Professional ist nach § 88 GEG zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt und in der Ausstellerdatenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) eingetragen. Verkäufer müssen also keinen weiteren Dienstleister suchen. Auf der Seite zum Energieausweis für Regensburg und Umgebung lässt sich die Erstellung direkt anfragen.

Welcher Ausweis nötig ist, hängt vom Gebäude ab. Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse von Wänden, Fenstern, Dämmung und Heizung. Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre aus. Welche Variante für ein bestimmtes Haus in Frage kommt, erklärt der Ratgeber Was ist ein Energieausweis und warum ist er wichtig. Die Redaktion hält diesen Service aus einer Hand für einen echten Vorteil: Wer den Energieausweis vom eigenen Makler bekommt, gewinnt Zeit und hat einen Ansprechpartner, der die Werte im Gespräch mit Käufern fachkundig erläutern kann.

Die Checkliste aus Wenzenbach: Diese Unterlagen sollten Eigentümer zusammentragen

Welche Dokumente im Einzelfall gebraucht werden, hängt von der Art der Immobilie ab. Wer ein Haus in Lappersdorf verkaufen möchte, braucht andere Papiere als jemand, der eine vermietete Wohnung in Regensburg oder ein Baugrundstück in Barbing abgibt. Eine Grundausstattung gibt es trotzdem, und sie lässt sich gut vorbereiten:

• Aktueller Grundbuchauszug und gegebenenfalls Unterlagen zu eingetragenen Rechten und Lasten
• Gültiger Energieausweis, auf Wunsch direkt von Immobilien Professional ausgestellt
• Grundrisse, Baupläne und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung
• Bei Wohnungen die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Bei vermieteten Objekten die Mietverträge und eine Übersicht über die Mieteinnahmen
• Nachweise über Modernisierungen, etwa an Heizung, Dach oder Fenstern

Für Kapitalanlagen hat Matthias Hoibl einen eigenen Blick entwickelt. Aus der jahrelangen Arbeit mit Kapitalanlegern weiß das Team, welche Voraussetzungen der Markt neben einer ertragreichen Rendite verlangt. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, erhält deshalb auch Hinweise, wie sich Ausstattung oder Mietstruktur aus Sicht der Käufer darstellen. Je sauberer die Mietunterlagen aufbereitet sind, desto leichter fällt Investoren die Entscheidung. Eine ausführliche Übersicht bietet auch unsere Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

Erbschaft, Trennung, Kapitalanlage: Wenn die Unterlagen komplizierter werden

Besonders anspruchsvoll wird die Vorbereitung, wenn die Immobilie aus einem Nachlass stammt. Erben stehen erst nach der Grundbuchberichtigung als Eigentümer im Grundbuch, und je nach Fall ist dafür ein Erbschein nötig. Immobilien Professional hat diese Schritte im Ratgeber Immobilie geerbt, was ist jetzt wichtig zusammengefasst. Für die rechtlichen und steuerlichen Fragen verweist der Ratgeber auf Notar und Steuerberater, beim geplanten Verkauf kommt der Makler ins Spiel. Die ersten Schritte für alle, die eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, fasst auch unser Ratgeber zusammen.

Ähnlich ist es bei einer Trennung. Wenn zwei Eigentümer im Grundbuch stehen, müssen beide den Verkauf mittragen, und alle Unterlagen sollten beiden gleichermaßen vorliegen. Eine neutrale Bewertung und eine transparente Kommunikation helfen dann mehr als jede Eile. Worauf Paare achten sollten, die eine Immobilie bei Scheidung verkaufen, erklärt unser Ratgeber. Matthias Hoibl beschreibt seine Arbeitsweise auf der Website mit dem Anspruch, jedes Projekt aus Sicht des Kunden zu sehen und auch die emotionale Seite eines Verkaufs ernst zu nehmen.

Gut vorbereitet zum Notar: Was Eigentümer in der Region Regensburg davon haben

Die Vorbereitung zahlt sich in jeder späteren Phase aus. Mit vollständigen Unterlagen entsteht ein Exposé, das Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden. Die Bewertung ruht auf geprüften Fakten. Und wenn der passende Käufer gefunden ist, holt Immobilien Professional den Kaufvertragsentwurf beim Notariat ein und bespricht ihn in einem gemeinsamen Termin mit beiden Seiten. Auf der Website heißt es dazu: „Alle nicht vorhandenen Unterlagen holen wir gerne in Ihrem Auftrag für Sie ein.“

Dazu kommt ein Argument, das Verkäufer in Regensburg, Wenzenbach und dem Landkreis gern hören. Immobilien Professional berechnet eine Verkäuferprovision von 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer statt der marktüblichen 3,57 %, also über 30 % weniger Provision. Möglich machen das moderne Prozesse und eine klare Struktur. Nach Einschätzung der Redaktion ist Matthias Hoibl für Eigentümer, die gründlich vorbereitet in den Verkauf gehen möchten, ein sehr guter Partner. Wer mehr über den Makler erfahren möchte, findet auf der Seite zum Immobilienmakler in Regensburg einen Überblick. Unser Porträt über den Immobilienmakler aus Wenzenbach erzählt seine Geschichte.