Das Dach müsste bald gemacht werden, die Heizung ist in die Jahre gekommen, und die Fenster ziehen im Winter. Viele Eigentümer im Landkreis Neumarkt stehen irgendwann vor der Frage, ob sie noch einmal kräftig investieren oder das Haus so verkaufen, wie es ist. Hans Werner Gloßner, Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien, erklärt, wie sich diese Entscheidung sauber vorbereiten lässt.
Wenn sich die kleinen Baustellen summieren: Der Moment, in dem Eigentümer ins Grübeln kommen
Ein Verkauf wegen Instandhaltungsaufwand beginnt selten mit einem großen Ereignis. Auf der Website von Gloßner Immobilien beschreibt ein ausführlicher Ratgeber die typische Lage: ein verschobener Dachziegel nach dem Sturm, ein Hinweis des Schornsteinfegers zur Heizung, Risse in der Fassade, ein leicht feuchter Keller nach starkem Regen. Der Ratgeber fasst es knapp zusammen: „Nichts davon ist für sich genommen ein Notfall.“
Zusammen ergibt sich aber ein Bild, das viele Eigentümer nicht mehr loslässt. In absehbarer Zeit stehen erhebliche Investitionen an, und die Frage lautet, ob Geld, Zeit und Organisation dafür noch aufgebracht werden sollen. Gerade bei Häusern, die vor Jahrzehnten gebaut und lange selbst bewohnt wurden, wächst dieser Bedarf schleichend. Man gewöhnt sich an kleine Unannehmlichkeiten, bis ein Handwerker bei einer Reparatur auf weitere Mängel hinweist.
Gloßner Immobilien hat diesem Anlass einen eigenen Schwerpunkt gewidmet, etwa mit dem Ratgeber zum Immobilie verkaufen wegen Instandhaltungsaufwand in Lupburg. Für die Redaktion ist das ein Zeichen, dass das Team diese Situation aus der Praxis im Landkreis gut kennt.
Der Blick eines Sachverständigen: Warum am Anfang eine nüchterne Bestandsaufnahme steht
Hans Werner Gloßner ist Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienfachwirt (IHK) und Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien. Seit 1993 beschäftigt sich sein Team in Neumarkt mit dem Eigentum der Menschen. Bei einem Haus mit Sanierungsbedarf ist diese Bewertungskompetenz besonders gefragt, weil sich der Wert nicht aus einer Tabelle ablesen lässt. Mehr über ihn und sein Team erzählt unser Porträt über den Immobilienmakler in Neumarkt.
Der Ratgeber auf der Website nennt zwei typische Fehler. Manche Eigentümer unterschätzen den Umfang, weil sie einzelne Mängel isoliert betrachten. Andere überschätzen ihn, weil etwa ein Riss in der Fassade bedrohlicher wirkt, als er technisch ist. Beides kann zu ungünstigen Entscheidungen führen: zu einer Sanierung, die teurer wird als geplant, oder zu einem Verkauf unter Wert.
Deshalb steht am Anfang eine Besichtigung vor Ort. Auf der Seite zur Immobilienbewertung in Neumarkt beschreibt das Team, was dieser Termin leistet: „Durch die Besichtigung vor Ort sind wir in der Lage, Ihnen werterhaltende sowie wertsteigernde Maßnahmen vorzuschlagen“. Für Eigentümer bedeutet das, dass sie mit einer fundierten Einschätzung in die Entscheidung gehen.
Sanieren, teilsanieren oder so verkaufen: Drei Wege und ihre Voraussetzungen
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten. Eigentümer können vor dem Verkauf umfassend sanieren, sie können einzelne Gewerke angehen oder sie verkaufen die Immobilie im bestehenden Zustand und überlassen die Sanierung dem Käufer. Welcher Weg passt, hängt laut dem Gloßner-Ratgeber von Kapital, Zeit, persönlicher Belastbarkeit und der Zielgruppe ab, die für die jeweilige Immobilie realistisch in Frage kommt.
Wer eine Teilsanierung erwägt, sollte die Reihenfolge bedenken. Zuerst kommen die Bauteile, von denen Folgeschäden ausgehen können, und das ist meist das Dach. Eigentümer, die das Haus dagegen bald abgeben möchten, investieren oft ungern in Arbeiten, deren Nutzen sie selbst nicht mehr erleben. Hier kann der Verkauf im jetzigen Zustand die ruhigere Lösung sein.
Wichtig ist eine Einordnung, die der Ratgeber klar benennt:
„Ein hoher Sanierungsbedarf senkt in der Regel den erzielbaren Verkaufspreis, schließt einen erfolgreichen Verkauf aber nicht aus.“
Für viele Eigentümer ist dieser Satz eine Erleichterung. Denn es gibt im Landkreis Neumarkt Käufer, die gezielt nach Häusern suchen, die sie nach eigenen Vorstellungen modernisieren können. Auf der Website finden sich passende Beiträge, etwa zum Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen in Leinburg oder zum alten Haus verkaufen in Velburg.
Offen über Mängel sprechen: Warum Transparenz bei älteren Häusern Vertrauen schafft
Bei einem Haus mit Instandhaltungsbedarf ist die Versuchung groß, Schwächen kleinzureden. Der Gloßner-Ratgeber rät deutlich davon ab. Eine gut vorbereitete Vermarktung mit transparenten Unterlagen, realistischer Preisfindung und passender Zielgruppenansprache führe bei solchen Objekten häufig schneller zum Ziel als der Versuch, Mängel zu verschweigen. Verkäufer tragen zudem eine Offenlegungspflicht für bekannte, wesentliche Mängel. Was im Einzelfall darunter fällt, ist eine Rechtsfrage, die mit einem Fachanwalt oder dem Notar geklärt werden sollte.
Auch der energetische Zustand gewinnt an Gewicht. Heizungsart, Dämmung und die Einstufung im Energieausweis spielen für Käufer eine wachsende Rolle. Welche Pflichten im konkreten Fall gelten, klären Eigentümer mit einem Energieberater oder der zuständigen Behörde. Die Aufgabe des Maklers liegt darin, diese Punkte ehrlich darzustellen und Käufer anzusprechen, für die sie zum Plan gehören. Welche Dokumente dafür bereitliegen sollten, zeigt unsere Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.
Was Eigentümer vor dem Verkauf eines Hauses mit Sanierungsbedarf vorbereiten sollten:
- Eine Liste aller bekannten Mängel und der bisher durchgeführten Reparaturen
- Vorhandene Handwerkerangebote und Rechnungen, soweit vorhanden
- Den Energieausweis und Unterlagen zur Heizungsanlage
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und die Wohnflächenberechnung
- Eine fundierte Wertermittlung vor Ort durch einen Sachverständigen
Zwischen Lauterachtal und Altdorf: Warum Ortskenntnis bei Sanierungsobjekten zählt
Ob sich ein Haus mit Sanierungsbedarf gut verkaufen lässt, hängt stark vom Ort ab. Der Lupburg-Ratgeber nennt etwa die Lage im Lauterachtal, die Burgruine und die Nähe zur Lupburger Klamm als Besonderheiten, die die Nachfrage nach älteren Häusern prägen. In Neumarkt selbst, in Postbauer-Heng oder im Korridor Richtung Nürnberg suchen wieder andere Käufer.
Gloßner Immobilien kennt diese Teilmärkte. Der Schwerpunkt reicht von Altdorf bei Nürnberg über Postbauer-Heng und Pyrbaum bis Berching und die umliegenden Gemeinden. Dazu kommt ein breites Netzwerk potenzieller Käufer, auf das das Team nach eigener Aussage für seine Kunden zurückgreift. Das ist bei Sanierungsobjekten besonders wertvoll, weil die passende Käufergruppe hier enger ist als bei einem frisch modernisierten Haus.
Wer sich zunächst nur orientieren möchte, kann eine kostenlose telefonische Beratung von 15 bis 30 Minuten vereinbaren. Darin geht es um Lage, Größe, Ausstattung und Zustand und um die Frage, ob sich ein Verkauf aktuell lohnt.
Ausblick: Bewusst entscheiden, bevor die Bausubstanz weiter altert
Instandhaltungsaufwand verschwindet nicht von selbst. Der Gloßner-Ratgeber beschreibt treffend, wie viele Eigentümer die Entscheidung Jahr für Jahr vertagen, während die Bausubstanz weiter altert und die eigene Kraft für ein großes Projekt abnimmt. Für ältere Eigentümer lohnt zudem ein Blick in unseren Ratgeber Haus im Alter verkaufen. Wer eine fundierte Bewertung einholt, die Optionen nebeneinanderlegt und dann bewusst entscheidet, behält die Kontrolle.
Mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung an der Spitze und langer Erfahrung im Landkreis ist Gloßner Immobilien aus Sicht der Redaktion für Eigentümer älterer Häuser in Neumarkt und Umgebung eine sehr gute Adresse. Wer sein Haus in Neumarkt verkaufen möchte, beginnt am besten mit einem Termin vor Ort.
Sie möchten Ihre Immobilie in Neumarkt und Umgebung verkaufen oder bewerten lassen?
Hans Werner Gloßner und sein Team schätzen den Wert Ihres Hauses vor Ort ein und zeigen Ihnen die Wege auf. Telefon: 09181 1299.
Hier geht es zur Website von Gloßner Immobilien
