Modernisieren oder verkaufen? Tim Hehl über Häuser am Bodensee

Ein Haus in Meersburg mit Bad aus den Neunzigern, eine Ferienwohnung in Hagnau mit müder Küche, ein Bauernhaus im Hinterland mit viel Platz und alter Heizung: Viele Eigentümer am Bodensee stehen vor derselben Frage. Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu modernisieren, oder verkauft man besser im jetzigen Zustand? Tim Hehl von See-Effekt-Immobilien in Stetten verantwortet im Familienbetrieb genau diese Schnittstelle zwischen Verkauf und Modernisierung und zeigt, wie Eigentümer zu einer klugen Entscheidung kommen.

Bestand mit Charakter: Warum die Modernisierungsfrage am Bodensee so oft auftaucht

Am nördlichen Bodenseeufer prägen ältere Häuser das Bild. Viele stammen aus früheren Jahrzehnten, manche sind deutlich älter, etwa die Winzerhäuser in den Uferdörfern oder die Bauernhöfe zwischen Salem und Markdorf. Dazu kommen Ferienwohnungen, die über Jahre an Gäste vermietet wurden und deren Einrichtung entsprechend gelitten hat. Wenn solche Objekte verkauft werden, treffen sie auf Käufer, die eine hohe Erwartung an Lage und Wohnqualität mitbringen.

Daraus entsteht die typische Unsicherheit. Eigentümer fürchten, dass ein sichtbarer Sanierungsbedarf den Preis drückt. Gleichzeitig wissen sie nicht, welche Maßnahmen sich lohnen und ob sich der Aufwand im Kaufpreis wiederfindet. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, und genau deshalb ist ein Gesprächspartner wertvoll, der Verkauf und Modernisierung gleichermaßen kennt.

Bankkaufmann und Modernisierer: Was Tim Hehl in diese Frage einbringt

Tim Hehl ist seit 2025 Junior-Geschäftsführer von See-Effekt-Immobilien und arbeitet dort gemeinsam mit seinem Vater Günter Hehl, der das Unternehmen gegründet hat und seit über 20 Jahren am Bodensee als Makler tätig ist. Als ausgebildeter Bankkaufmann bringt Tim Hehl fundiertes Wissen über Finanzen und Immobilien mit. Im Familienbetrieb ist er insbesondere für Kauf, Verkauf und Modernisierung verantwortlich. Das Familienunternehmen stellt unser Porträt über den Immobilienmakler am Bodensee ausführlich vor.

Diese Kombination ist für die Modernisierungsfrage ideal. Ein Bankkaufmann denkt in Kosten, Finanzierbarkeit und Werten. Ein Makler weiß, wie Käufer auf Zustand und Ausstattung reagieren. Und wer selbst Modernisierungsprojekte begleitet, kann einschätzen, was eine Maßnahme in der Praxis bedeutet. Auf der Website des Unternehmens findet sich ein Satz, der die Grundhaltung gut beschreibt:

„Eine Immobilie muss nicht neu gebaut sein, um modernen Wohnkomfort zu bieten.“

Erst bewerten, dann entscheiden: Der Marktwert als Ausgangspunkt jeder Überlegung

Bevor Eigentümer über neue Böden oder ein neues Bad nachdenken, sollte klar sein, was die Immobilie im heutigen Zustand wert ist. See-Effekt bietet dafür eine kostenlose und unverbindliche Bewertung an, die auf der Erfahrung des Teams und seiner Kenntnis des regionalen Marktes beruht. Erst mit diesem Wert lässt sich sinnvoll abwägen, ob eine Maßnahme den Verkauf erleichtert oder ob sie vor allem Zeit und Geld bindet. Welche Wege der Immobilienbewertung es grundsätzlich gibt, erklärt unser Ratgeber.

Aus Sicht der Redaktion ist dabei ein Punkt besonders wichtig: Der Käuferkreis entscheidet mit. Wer am Bodensee ein älteres Einfamilienhaus mit großem Grundstück sucht, plant oft ohnehin eigene Umbauten und möchte Küche, Bad und Grundriss selbst gestalten. Für eine kleinere Eigentumswohnung, die als Feriendomizil oder Kapitalanlage gekauft wird, wünschen sich viele Käufer dagegen eine Wohnung, in die sie ohne großen Aufwand einziehen oder die sie direkt vermieten können. Die richtige Strategie hängt also davon ab, für wen die Immobilie am attraktivsten ist.

Kleine Schritte, große Wirkung: Welche Maßnahmen vor dem Verkauf sinnvoll sein können

Nicht jede Modernisierung muss eine Großbaustelle sein. Auf der Leistungsübersicht von See-Effekt heißt es dazu:

„Schon kleine Veränderungen können den Wert und die Attraktivität einer Immobilie deutlich steigern.“

Gemeint sind Maßnahmen, die das Gesamtbild verbessern und Käufern den Einstieg erleichtern. Gemeinsam prüft das Team, welche Schritte im Einzelfall sinnvoll sind, und vermittelt bei Bedarf zuverlässige Handwerksbetriebe aus dem regionalen Netzwerk. Zum Leistungsspektrum gehören laut Website:

• energetische Sanierung, etwa zur Verbesserung der Energieeffizienz
• Modernisierung von Bädern und Küchen
• Umgestaltung von Grundrissen, zum Beispiel für offenere Wohnbereiche
• individuelle Umbauarbeiten bis zur umfassenden Sanierung einer Bestandsimmobilie
• Vermittlung erfahrener Handwerker und Fachbetriebe aus der Region

Für den Verkauf gilt dabei eine einfache Leitlinie: Maßnahmen lohnen sich vor allem dort, wo sie einen offensichtlichen Makel beseitigen oder eine Stärke des Hauses sichtbar machen. Ein frisch gestrichener, heller Wohnraum mit Seeblick wirkt auf Fotos ganz anders als derselbe Raum mit dunkler Holzdecke. Größere Eingriffe sollten dagegen gut durchdacht sein, weil Käufer sie oft anders umsetzen würden. Welche Arbeiten das Netzwerk übernimmt, beschreibt die Seite Immobilie am Bodensee modernisieren.

Potenzial sichtbar machen: Wenn Käufer selbst modernisieren möchten

Häufig ist der klügere Weg, das Haus so zu verkaufen, wie es ist, und das Potenzial gut zu erklären. Auf der Website von See-Effekt heißt es dazu: „Oft steckt gerade in bestehenden Häusern viel Potenzial.“ Diese Sicht prägt auch die Vermarktung. Das Team setzt Immobilien mit hochwertigen Bildern und aussagekräftigen Exposés in Szene und benennt dabei offen, wo Arbeit ansteht und welche Möglichkeiten sich bieten. In den Kundenbewertungen auf der Website wird genau diese Offenheit gelobt, weil Vor- und Nachteile eines Objekts ehrlich aufgezeigt werden.

Für Käufer ist es hilfreich, wenn sie früh eine realistische Vorstellung vom Aufwand bekommen. Durch das Netzwerk aus Handwerkern und Fachbetrieben kann See-Effekt Interessenten passende Ansprechpartner nennen. Und weil Vater und Sohn aus dem Bankwesen kommen und mit erfahrenen Finanzierungspartnern arbeiten, lässt sich auch die Frage klären, wie Kaufpreis und Modernisierung gemeinsam finanziert werden können. Wie bestehende Häuser durch gezielte Maßnahmen verändert werden können, zeigen die Vorher-Nachher-Bilder auf der Seite Referenzen von See-Effekt-Immobilien.

Unterlagen und Energieausweis: Was in jedem Fall bereitliegen sollte

Unabhängig von der Entscheidung für oder gegen eine Modernisierung brauchen Käufer und Banken vollständige Unterlagen. Dazu zählen Grundrisse, Wohnflächenangaben, Baupläne und ein gültiger Energieausweis, der beim Verkauf vorliegen muss. Gerade bei älteren Häusern lohnt es sich, frühere Modernisierungen wie neue Fenster oder eine neue Heizung mit Rechnungen zu belegen, weil sie für Käufer den Zustand nachvollziehbar machen. Welche Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz nach einem Eigentümerwechsel greifen, klärt im Einzelfall eine Energieberatung, rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar und Steuerberatung. Eine vollständige Übersicht bietet unsere Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

Wer seine Immobilie am Bodensee verkaufen möchte, wird auch in der Abwicklung begleitet. See-Effekt kümmert sich um die Abstimmung mit allen Beteiligten, behält Fristen im Blick und begleitet den Verkauf bis zur notariellen Beurkundung. Einen Überblick über alle Leistungen von der Bewertung bis zur Finanzierungsberatung gibt die Übersicht der Leistungen von See-Effekt.

Ausblick: Der Bestand am See bleibt gefragt, wenn sein Potenzial erkennbar ist

Am Bodensee suchen viele Käufer gezielt nach gewachsenen Lagen, und so bleibt der Bestand für sie oft der Weg zum eigenen Haus am See. Wer verkauft, kann deshalb häufig auf große Investitionen verzichten. Wichtig ist, dass Käufer verstehen, was sie bekommen und was möglich ist. Mit einer ehrlichen Bewertung, gezielten kleinen Maßnahmen dort, wo sie wirken, und einer offenen Darstellung des Potenzials lassen sich auch ältere Häuser überzeugend verkaufen.

Für Eigentümer zwischen Überlingen, Meersburg und Friedrichshafen ist Tim Hehl nach Einschätzung der Redaktion ein sehr guter Ansprechpartner, wenn die Frage nach der Modernisierung vor dem Verkauf im Raum steht. Wer einen Immobilienmakler in Überlingen oder einen Immobilienmakler in Meersburg sucht, wird auf der Website von See-Effekt ebenfalls fündig.