Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch, wie die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern verteilt wird. Für Eigentümer hat sich damit einiges verändert, und noch immer sorgen die Regeln für Unsicherheit. Dieser Ratgeber erklärt, was die Halbteilung bedeutet, wann sie gilt und worauf Verkäufer bei der Vereinbarung mit ihrem Makler achten sollten.
Warum der Gesetzgeber die Provision neu geordnet hat
Vor der Reform war es in vielen Regionen üblich, dass Käufer die gesamte Maklerprovision allein trugen, obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt worden war. Gerade in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage kam so zum Kaufpreis ein erheblicher Betrag hinzu, der nicht über die Finanzierung abgedeckt werden konnte. Der Gesetzgeber wollte Käufer beim Erwerb von Wohneigentum entlasten und die Kosten fairer verteilen.
Herausgekommen sind die Paragrafen 656a bis 656d BGB, die seit dem 23. Dezember 2020 gelten. Sie betreffen ausschließlich Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser und schützen Käufer, die als Verbraucher handeln, also privat und nicht im Rahmen eines Gewerbes. Kern der Neuregelung ist der Grundsatz, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision selbst trägt.
Was § 656c BGB konkret vorschreibt
Die zentrale Vorschrift ist § 656c BGB. Sie greift, wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird, was in der Praxis der häufigste Fall ist. Dann darf er mit beiden Seiten nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Verkäufer und Käufer zahlen also jeweils denselben Anteil.
Das Gesetz schließt dabei auch Umgehungen aus. Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass er für sie kostenlos arbeitet, kann er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen. Ermäßigt er nachträglich die Provision für eine Partei, gilt diese Ermäßigung automatisch auch für die andere. Ein Angebot nach dem Muster provisionsfrei für den Verkäufer ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privaten Käufern daher nicht mehr möglich, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.
Ergänzend regelt § 656d BGB den Fall, dass nur eine Seite den Makler beauftragt hat. Der Verkäufer kann dann einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, allerdings höchstens bis zur Hälfte. Er bleibt selbst zur Zahlung von mindestens dem gleichen Anteil verpflichtet. Fällig wird der Anteil des Käufers zudem erst, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil bezahlt hat.
Für welche Immobilien die Halbteilung gilt und für welche nicht
Die Regeln betreffen nur bestimmte Objekte und Käufer. Für Eigentümer ist es wichtig, genau hinzusehen, ob ihr Verkauf darunter fällt. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung:
| Situation |
Halbteilung nach § 656c BGB |
| Eigentumswohnung, Käufer ist Privatperson |
gilt |
| Einfamilienhaus, auch Doppelhaushälfte oder Reihenhaus, Käufer ist Privatperson |
gilt |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung |
gilt nach überwiegender Auffassung |
| Mehrfamilienhaus |
gilt nicht |
| Unbebautes Grundstück |
gilt nicht |
| Gewerbeimmobilie |
gilt nicht |
| Käufer ist ein Unternehmen |
gilt nicht |
Außerhalb dieses Anwendungsbereichs bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem Baugrundstück kann die Provision also weiterhin vollständig vom Käufer oder vom Verkäufer getragen werden. In Grenzfällen, etwa bei gemischt genutzten Gebäuden, lohnt sich eine rechtliche Prüfung im Einzelfall.
Textform, Fälligkeit und Höhe: Die Spielregeln des Maklervertrags
Mit der Reform kam eine weitere Neuerung: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail oder ein unterschriebenes PDF genügt, eine mündliche Absprache reicht nicht mehr aus. Für Eigentümer ist das ein Vorteil, denn so ist schriftlich festgehalten, welche Leistung zu welchen Bedingungen vereinbart wurde.
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und bleibt Verhandlungssache. In vielen Regionen sind Gesamtprovisionen von rund sechs bis gut sieben Prozent des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer verbreitet, die sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen teilen. Es gibt aber deutliche regionale Unterschiede und Büros, die bewusst andere Sätze anbieten.
Fällig wird die Provision grundsätzlich erst, wenn der Kaufvertrag wirksam beim Notar geschlossen wurde. Solange kein Verkauf zustande kommt, schulden Sie in der Regel nichts. Abweichende Vereinbarungen, etwa über Aufwendungsersatz bei vorzeitiger Kündigung, sollten klar im Vertrag stehen und nachvollziehbar sein.
In der Praxis begegnen Eigentümern dabei zwei Begriffe. Die Innenprovision ist der Anteil, den der Verkäufer als Auftraggeber an den Makler zahlt. Die Außenprovision ist der Anteil, den der Käufer übernimmt und der im Exposé als Käuferprovision ausgewiesen wird. Seit der Reform müssen beide Anteile bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privaten Käufern gleich hoch sein, wenn der Makler für beide Seiten arbeitet. Achten Sie darauf, dass Exposé, Maklervertrag und spätere Angaben im Kaufvertrag dieselben Sätze nennen. Unstimmigkeiten führen sonst schnell zu Rückfragen beim Notar oder zu Streit nach dem Verkauf.
Was die Neuregelung für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet
Für Verkäufer ist die Provision seit 2020 ein fester Kostenpunkt, der bei der Planung des Erlöses berücksichtigt werden sollte. Viele Eigentümer schauen deshalb genauer hin, welche Leistung sie für ihren Anteil erhalten. Wie Sie dabei den richtigen Immobilienmakler finden, beschreibt ein eigener Ratgeber. Das ist sinnvoll, denn zwischen einem Makler, der ein Inserat online stellt, und einem Büro, das von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe alles organisiert, liegen große Unterschiede.
Eine gute Orientierung bieten diese Fragen:
- Ist die Bewertung fundiert begründet und für Sie nachvollziehbar?
- Gehören professionelle Fotos, Grundrisse und ein vollständiges Exposé zum Leistungsumfang?
- Prüft der Makler die Finanzierung der Interessenten, bevor er Besichtigungen vereinbart?
- Bereitet er den Notartermin vor und begleitet Sie bis zur Übergabe?
- Ist im Vertrag klar geregelt, wie hoch Ihr Anteil ist und wann er fällig wird?
Hinzu kommt ein Gedanke, der häufig übersehen wird: Für Ihren Erlös zählt vor allem der erzielte Kaufpreis. Ein Makler, der den Wert Ihrer Immobilie mit einer fundierten Immobilienbewertung realistisch einschätzt, die richtigen Käufer anspricht und souverän verhandelt, beeinflusst das Ergebnis meist deutlich stärker als kleine Unterschiede beim Provisionssatz.
Häufige Missverständnisse rund um die Halbteilung
Ein verbreiteter Irrtum lautet, Verkäufer dürften seit der Reform gar keine Provision mehr an Käufer weitergeben. Das stimmt so nicht. Die Weitergabe ist möglich, solange der Verkäufer selbst mindestens die Hälfte trägt und die Regeln zur Fälligkeit beachtet werden. Ebenso falsch ist die Annahme, die Halbteilung gelte für jede Immobilie. Sie betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser mit privaten Käufern.
Auch die Frage, ob sich die Provision steuerlich auswirkt, taucht oft auf. Bei selbst genutztem Wohneigentum spielt sie in der Regel keine Rolle, bei vermieteten Objekten oder einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann das anders aussehen. Hier sollten Sie sich von einer Steuerberatung beraten lassen. Bei rechtlichen Zweifeln zur Wirksamkeit eines Maklervertrags ist eine anwaltliche Prüfung der richtige Weg.
Wer verstehen möchte, wie einzelne Büros ihre Leistung beschreiben und welche Schwerpunkte sie setzen, findet im IMMOMAKLER magazin Porträts ausgewählter Immobilienmakler aus der Region. Sie geben einen Eindruck davon, wie unterschiedlich Makler arbeiten, und helfen dabei, das Gespräch über Leistung und Konditionen gut vorbereitet zu führen. Ein Beispiel ist das Porträt über einen Immobilienmakler in Regensburg, der seine Courtage bewusst anders kalkuliert.
