Ist der Käufer gefunden, beginnt der formale Teil des Verkaufs. Ein Immobilienkaufvertrag wird in Deutschland immer notariell beurkundet, und bis das Geld auf dem Konto ist, sind noch einige Schritte nötig. Dieser Ratgeber erklärt Verkäufern, was im Vertrag steht, wie der Notartermin abläuft und was danach passiert.
Warum ohne Notar kein Immobilienverkauf wirksam ist
Ein Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Mündliche Zusagen, ein Handschlag oder eine unterschriebene Reservierungsvereinbarung verpflichten deshalb nicht zum Kauf. Erst die Beurkundung macht den Vertrag wirksam, und erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum Eigentümer.
Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er berät beide Seiten, formuliert den Vertrag, belehrt über die rechtlichen Folgen und überwacht später die Abwicklung. Die Auswahl des Notars trifft in der Praxis häufig der Käufer, weil er die Notarkosten nach üblicher Vereinbarung trägt. Beide Seiten können aber Wünsche äußern, und der Notar sollte für alle Beteiligten gut erreichbar sein.
Bevor der Notar einen Entwurf erstellt, braucht er einige Informationen: die Daten von Käufer und Verkäufer, die Angaben aus dem Grundbuch, den vereinbarten Kaufpreis, den gewünschten Übergabetermin und Besonderheiten wie mitverkaufte Einbauten. Häufig sammelt der Makler diese Angaben und übermittelt sie gesammelt. Welche Dokumente Sie bereits für die Vermarktung brauchen, steht in unserer Übersicht Unterlagen für den Hausverkauf.
Der Vertragsentwurf: Diese Punkte sollten Verkäufer genau lesen
Der Notar schickt beiden Seiten vor dem Termin einen Entwurf. Nehmen Sie sich Zeit dafür und markieren Sie alles, was Ihnen unklar ist. Ist auf einer Seite ein Unternehmer beteiligt, etwa ein Bauträger, und auf der anderen ein Verbraucher, soll der Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Auch unter Privatleuten ist eine angemessene Prüfzeit üblich, damit beide Seiten Rückfragen klären können. Änderungswünsche schicken Sie am besten gesammelt an das Notariat, damit der Entwurf vor dem Termin noch einmal überarbeitet werden kann. Ein Kaufvertrag folgt meist einem bewährten Aufbau, enthält aber immer individuelle Regelungen. Diese Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Kaufpreis und Fälligkeit: Wann genau muss der Käufer zahlen, und unter welchen Voraussetzungen?
- Übergabe: Ab wann gehen Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über, und bis wann müssen Sie ausgezogen sein?
- Lastenfreistellung: Wie werden bestehende Grundschulden Ihrer Bank abgelöst und gelöscht?
- Haftung für Mängel: Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, soweit gesetzlich zulässig.
- Mitverkaufte Gegenstände: Einbauküche, Markise oder Gartenhaus sollten ausdrücklich genannt sein.
- Besondere Vereinbarungen: etwa zu bestehenden Mietverhältnissen, zu Erschließungskosten oder zu laufenden Hausgeldzahlungen.
Der Haftungsausschluss für Mängel hat eine wichtige Grenze. Wer einen Mangel kennt und ihn verschweigt, kann sich auf den Ausschluss nicht berufen. Nennen Sie bekannte Schäden deshalb offen, am besten schriftlich und mit Erwähnung im Vertrag. Bei Unsicherheiten zur Formulierung ist der Notar der richtige Ansprechpartner. Für eine einseitige Interessenvertretung können Sie zusätzlich eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Grundschulden und Lastenfreistellung: Wie der Kaufpreis Ihre Bank erreicht
Viele Verkäufer haben noch ein Darlehen auf der Immobilie, abgesichert durch eine Grundschuld. Der Käufer möchte die Immobilie aber frei von Ihren Belastungen übernehmen. Der Notar holt deshalb bei Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung ein. Die Bank teilt mit, welcher Betrag zur Ablösung nötig ist, und der Käufer überweist diesen Teil des Kaufpreises direkt an sie. Den Rest erhalten Sie.
Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens mit fester Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie hoch sie ausfällt und ob Ausnahmen greifen, hängt von Ihrem Vertrag ab. Ein Gespräch vor der Beurkundung vermeidet Überraschungen. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld trägt üblicherweise der Verkäufer.
Umgekehrt benötigt auch der Käufer meist eine Finanzierung. Seine Bank verlangt eine Grundschuld als Sicherheit, die schon vor der Eigentumsumschreibung eingetragen werden soll. Der Vertrag enthält dafür in der Regel eine Vollmacht, mit der Sie an der Bestellung dieser Grundschuld mitwirken. Feste Sicherungsabreden im Vertrag legen fest, dass die Bank des Käufers das Darlehen zunächst nur zur Zahlung des Kaufpreises verwenden darf.
Der Notartermin: Was am Tag der Beurkundung passiert
Zum Termin bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Der Notar fragt zudem die steuerliche Identifikationsnummer der Beteiligten ab, weil er den Verkauf dem Finanzamt meldet. Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen alle anwesend sein oder wirksam vertreten werden. Eine Vollmacht für den Grundstücksverkauf sollte notariell beglaubigt sein, klären Sie das rechtzeitig mit dem Notariat.
Der Notar liest den gesamten Vertrag vor. Das dauert je nach Umfang eine bis zwei Stunden und ist gesetzlich vorgeschrieben. Unterbrechen Sie ihn, wenn Sie etwas nicht verstehen, und stellen Sie Fragen. Kleine Änderungen lassen sich im Termin noch einarbeiten. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten und der Notar. Mit dieser Unterschrift ist der Kaufvertrag geschlossen.
Planen Sie den Termin in Ruhe. Für viele Eigentümer ist der Verkauf eines Hauses, in dem sie lange gelebt haben, ein bewegender Moment. Ein Makler begleitet Sie auf Wunsch zum Termin. Ist er beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Seiten beauftragt, gelten für seine Maklerprovision die Regeln der Halbteilung.
Nach der Unterschrift: Vom Vertrag bis zur Schlüsselübergabe
Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Abwicklung. Er beantragt beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer. Diese sichert dessen Anspruch auf das Eigentum ab. Er holt außerdem die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und fragt bei der Gemeinde nach, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Je nach Lage braucht es weitere Genehmigungen.
Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer hat dann die vereinbarte Frist, meist zwei bis vier Wochen, um den Kaufpreis zu zahlen. Bestätigen Sie dem Notar den Zahlungseingang, sobald das Geld auf Ihrem Konto ist. Erst dann wird die Immobilie übergeben, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.
Zur Übergabe gehört ein Protokoll. Halten Sie darin Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, die Zahl der übergebenen Schlüssel und den Zustand der Räume fest. Melden Sie die Versorger und die Gebäudeversicherung um. Den Grundsteuerbescheid erhält ab dem Folgejahr der neue Eigentümer, bis dahin regelt der Kaufvertrag die Verteilung. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und das Grundbuchamt schreibt das Eigentum um. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.
Gut begleitet zum Abschluss
Kaufvertrag und Notartermin wirken auf viele Verkäufer zunächst einschüchternd. Mit einem gut vorbereiteten Entwurf, offenen Fragen an den Notar und einem klaren Blick auf Fälligkeit, Übergabe und Lastenfreistellung wird der Termin zu einem geordneten Schritt. Wenn Sie den Verkauf frühzeitig planen, lohnt sich ein Blick auf die Vorbereitung, wie sie etwa beim Hausverkauf in Regensburg beschrieben ist. Für steuerliche Fragen rund um den Verkauf ist eine Steuerberatung der richtige Ansprechpartner.
